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保山工贸园区保障性住房建设管理实施细则
2019-09-02 13:00  

第一章总则

第一条为健全保山工贸园区管理委员会(以下简称园区)住房保障体系,调整住房供应结构,有效加强保障性住房供给,多渠道解决园区中低收入家庭以及新就业人员、外来务工人员等群体的住房困难问题,根据《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》(国发〔2007〕24号)、《国务院办公厅关于保障性住房安居工程建设和管理的指导意见》(国办发〔2011〕45号)、《云南省人民政府关于大力推进保障性安居工程建设的意见》(云政发〔2011〕64号)、《云南省公共租赁住房管理暂行办法》、《保山市保障性住房建设管理实施细则》有关规定,结合园区实际,制定本实施细则。

第二条本实施细则适用于工贸园区行政区域内保障性住房规划、建设、准入、配租、租赁、出售、退出及监督管理。

第三条本实施细则所称保障性住房,是指政府投资或企业等其他机构在政策支持下投资建设,限定套型面积并按照政府指导价出租、出售的政策性住房,公共租赁住房。

经济适用住房、限价商品房、城市棚户区改造、农村危房改造,林区及垦区危旧房改造等保障性住房另行制定实施细则。

第四条保障性住房的供应根据不同家庭住房支付能力的差异和保障需求,实行先租后售,租售并举。

第五条保障性住房租售实行申请、审核、轮候制度。

第六条园区规划建设局负责保山工贸园区内的保障性住房监督管理工作,并对园区、企业、乡镇卫生、计生、教育等相关部门保障性住房建设和管理进行指导、监督。经济发展局、公安、监察、民政、园区财政局、人社、审计、税务、工商、教育、卫生、金融等有关部门按照各自职责负责保障性住房建设管理相关工作。

园区经济发展局、汉庄镇政府、规划建设局及下属行政村负责本区域内保障性住房供应对象申请的受理、审核、复核、公示及监督检查工作。

第二章规划建设

第七条保障性住房建设年度计划由园区规划建设局会同经济发展局、财政分局等部门,根据上级部门下达的任务和园区的住房需求情况制定,报市人民政府同意并经上级部门批准后执行。园区规划建设局按照年度建设任务、土地供应计划和配套建设规模,积极组织申报,争取住房保障项目纳入全省保障性住房建设计划。

第八条保障性住房建设应充分考虑住房困难群体对交通、生活、就业、就学、就医等需求,合理安排区位布局。

第九条保障性住房房源通过以下渠道筹集:

(一)政府直接投资新建、收购、改建、在市场长期租赁等;(二)在普通商品住房项目中配建;

(三)采取政企共建方式进行建设:

1.在用工集中的开发区、工业园区内投资建设;

2.在乡镇学校、卫生院、计生站等利用自有土地建设职工周转房;

3.在有资金配套能力,职工无住房的企业建设。

(四)政府以回购方式取得的直管公房;

(五)机构投资者或房地产企业投资建设;

(六)其他渠道。

第十条保障性住房建设用地实行单列,纳入年度住房用地供应计划并优先保障。收回使用权的国有储备土地,优先安排用于保障性住房建设。保障性住房建设用地可以划拨方式供应,也可以出让方式供应。

在普通商品住房项目中配建保障性住房的,应在土地出让条件中对配建套数、户型面积等予以明确。

第十一条新建保障性住房单套建筑面积严格执行国家、省有关规定,其中公共租赁住房单套建筑面积控制在60平方米以内,以40平方米左右户型为主。公共租赁住房产权按照“谁投资、谁所有”的原则确定。保障性住房的设计应遵循科学合理、因地制宜原则,在满足最基本的居住要求的前提下,合理设计建设不同类型户型,满足不同层次人群的需求。

第三章资金筹集和优惠政策

第十二条保障性住房资金通过以下渠道筹集:

(一)上级安排的专项补助资金;

(二)园区财政局年度预算安排的资金;

(三)土地出让总收入的5%;

(四)房地产开发税收中提取10%;

(五)公积金增值净收益扣除风险准备金和管理费用后的余额;

(六)企业债券;

(七)银行贷款;

(八)保障性住房租售收入;

(九)处置直管公房回收的资金;

(十)其他资金。

第十三条保障性住房建设免收城市基础设施配套费、异地安置人防费等行政事业性收费和政府性基金。

机构投资者或房地产企业投资建设用于长期运营的保障性住房,享受本条减免政策。

第十四条保障性住房建设、买卖、经营等环节涉及的土地使用税、土地增值税、契税、印花税、营业税、房产税等,按照国家有关规定予以减免。

第十五条保障性住房建设用地以有偿方式出让的,不计提土地出让平均纯收益、农业土地开发资金、土地收益基金、被征地农民养老保障金以及云南省规定在土地出让金中计提的其他各项资金。

第四章准入条件

第十六条申请保障性住房的对象为无房户或人均住房建筑面积低于13平方米,并符合本细则规定收入条件的下列群体:

(一)园区托管乡镇等偏下收入或低收入住房困难家庭、单身人士、新就业职工;

(二)在园区托管乡镇有合法稳定职业的园区托管乡镇籍人口;

(三)在园区托管乡镇有稳定职业1年以上的园区托管乡镇籍或非园区托管乡镇籍外来务工人员;

(四)收入条件原则上为:单身人士月收入不高于国家规定的“个人所得税工资、薪金所得减除费用标准”的85%;2人以上(含2人)家庭月收入按照不高于家庭实际人数乘以国家规定的“个人所得税工资、薪金所得减除费用标准”的85%计算。具体数额由园区财政局部门根据规定核算,并由园区规划建设局每年公布一次。

第十七条一个家庭或者单身人士只能申请租赁一套保障性住房。以家庭为单位申请保障性住房的,需要确定一名符合申请条件的家庭成员为申请人,其他家庭成员为共同申请人。单身人士申请保障性住房的,本人为申请人。保障性住房申请人应当年满18周岁,且具备完全民事行为能力。

第十八条企业职工申请租赁一套保障性住房。以企业职工合租为申请保障性住房的,需要确定至少一名符合申请条件的企业职工为申请人,其他同居职工为共同申请人。

第十九条属下列情形之一的,不得申请保障性住房:

(一)已享受福利分房、经济适用住房等保障性住房的家庭;

(二)在申请前5年内转让自有住房、且不符合本实施细则第十六条、十七条规定的住房困难条件的,但因病因灾等特殊原因将原住房转让造成家庭住房困难的除外。

第二十条符合住房保障条件的家庭,有下列情形之一的优先予以保障:

(一)园区托管乡镇居民最低生活保障家庭;

(二)房屋属征收范围内无经济能力回购产权调换房屋的被征收人家庭;

(三)具有园区托管乡镇户籍、在房屋、土地征收范围内居住,因公共利益房屋、土地被征收后,在本城镇内无其他住房的;

(四)政府引进的紧缺专业人才和在工贸园区工作的市级以上劳模、全国英模、荣立二等功以上的复转军人、烈军属、四级以上残疾人员家庭。

第二十一条 由园区、企业和乡镇学校、卫生院、计生站等投资筹建的保障性住房,优先面向本辖区、企业、学校、站所内符合条件的人员供应。

机构投资者或房地产企业投资筹集的保障性住房,面向所有符合条件的人员供应。

第五章配租管理

第二十二条申请保障性住房的直接向汉庄镇(建议由民政办接受)提出申请,并同时提交如下材料:

(一)《云南省公共租赁住房申请表》;

(二)申请人身份证、户籍证明、从事经营活动的,应同时提供营业执照及纳税证明;

(三)工作单位提供的工资收入证明或劳动(聘用)合同、社会保险缴纳证明等;

(四)房屋产权部门出具的住房情况证明;

(五)其他需要提供的相关材料。

第二十三条申请保障性住房的直接向企业(建议由经济发展局接受)提出申请,并同时提交如下材料:

(一)《云南省公共租赁住房申请表》(企业);

(二)申请人身份证、户籍证明、联系电话;

(三)工作单位提供的工资收入证明或劳动(聘用)合同、社会保险缴纳证明等;

(四)房屋产权部门出具的住房情况证明;

(五)其他需要提供的相关材料。

第二十四条 各村委会对申请材料应当按照有关规定进行审核,审核通过汇总定期(15个工作日上报一次)向园区社会事务局上报。园区社会事务局审查合格在村委会公式不少于5个工作日。公示无异议的,汇总报规划建设局轮候库。规划建设局审查无异议交由金盛工业开发有限公司(以下简称金盛公司)分配。

第二十五条 各村企业对申请材料应当按照有关规定进行审核,审核通过汇总定期(15个工作日上报一次)向经济发展局上报。园区经济发展局审查合格在村委会公式不少于5个工作日。公示无异议的,汇总报规划建设局轮候库。规划建设局审查无异议交由金盛工业开发有限公司(以下简称金盛公司)分配。

第二十六条保障性住房申请人应当如实申报家庭住房、收入和财产状况,声明同意审核机关调查核实其家庭住房和资产等情况。审核机关调查核实申请人住房、金融资产、车辆、工商注册、社会保险、缴税等情况的,有关机构应当依法提供便利。配租给中等偏下收入住房困难的人口或外来务工人员等群体的公共租赁住房时,村委会、工会组织、企业应当配合园区规划建设局、金盛公司做好配租管理工作。

第二十七条金盛公司对符合条件的申请人,按照申请的时间段、选择的保障性住房地点和相对应的户型面积摇号配租,园区规划建设局向获得配租的申请人发放配租确认通知书。对第一轮摇号未能获得配租的申请人,进入下一轮摇号配租;两次未摇到号的申请人,第三次可直接配租;若两次未摇到号的申请人较多、房屋不够直接配租时,金盛公司可以采取按照申请人员困难程度、申请顺序等方式优先配租。园区规划建设局对配租结果应当及时在企业、村委会、当地媒体上公布。

第二十八条领取配租确认通知书的申请人应当在收到园区规划建设局发出入住通知书后30日内签订《云南省公共租赁住房租赁合同》。未按期签订合同的,视为自动放弃,本次名额、指标作废,但可以按照程序重新申请。

第六章租赁管理

第二十九条保障性住房租赁期限一般不超过5年。租赁期满需要续租的,需经园区规划建设局会同相关部门重新审核,对符合条件的应当重新签订租赁合同。

第三十条保障性住房租赁租金由园区财政分局管理。

第三十一条保障性住房租赁合同应当明确如下内容:

(一)房屋的位置、面积、结构、附属设施和设备状况;

(二)租金及其支付方式;

(三)物业管理、水电气、通讯、电视、电梯等费用的支付方式;

(四)房屋用途和使用要求;

(五)租赁期限;

(六)房屋维修责任;

(七)停止住房保障的情形;

(八)违约责任及争议解决办法;

(九)其他约定。

三十二条承租人享有按照合同约定使用保障性住房的权利。

第三十三条保障性住房经营实施统一管理、政府定租。租金根据承租人收入状况和地段、成新、楼层分档次核定。其中公共租赁住房租金原则上不得高于同地段同档次市场租金的70%。具体租金标准由园区经济发展局、园区财政分局、园区规划建设和金盛公司结合当地实际、区分不同保障对象研究制定,并报工贸园区批准,每年定期向社会发布一次。公共租赁住房的租金可以从承租人个人住房公积金帐户中支付,具体支付办法按照市住房公积金管理中心的相关规定执行。

第三十四条工贸园区投资筹集建设、面向园区和本部门职工出租的保障性住房,由其严格按照有关分配政策、准入条件自行组织审核、公示、分配,参照政府确定的租金标准收取租金。资产产权划分、收益(租房收入)分成和房源管理以及配租方案和人员资格情况应当严格按照相关规定报园区规划建设局审核并经工贸园区管理委员会同意后实施备案处理,并纳入园区保障性住房信息系统统一管理,园区规划建设局对住房保障对象资格和保障性住房使用情况进行动态监管。

第七章出售管理

第三十五条园区保障性住房在实现应保尽保的前提下,可销售一定比例的住房,即实行先租后售、租售并举及“定向”销售原则。

保障性住房的出售对象:

1.租住公共租赁住房满一年,经复核仍达到公共租赁住房条件的家庭户,可申请购买租住的公共租赁住房。

2.农村房屋被征收或土地被征用,放弃产权并享受了货币补偿的农业人口,转变为城镇居民后,符合条件的家庭,可直接优先购买保障性住房,并享受该套房总价款10%的优惠。

3.对符合第十六条所规定条件,并具有第十九条情形之一的家庭,可直接优先购买保障性住房,并享受该套房总价款5%的优惠。

第三十六条保障性住房出售的价格实行政府定价,由园区规划建设局同园区经济发展局、园区财政分局等部门根据成本价测算,按地段、楼层、结构分档次核定,报工贸园区管理委员会批准实施。

第三十七条园区保障性住房的出售由园区规划建设局向园区管理委员会提出申请,经园区管理委员会审核后批准方可出售。

教育、卫生、计生等部门筹建的保障性住房属教师和职工周转房,不纳入出售范围。

第三十八条购买保障性住房时,购房户应与园区规划建设局签订《工贸园区保障性住房购房合同》(以下简称“购房合同”)。

《购房合同》中应当就保障对象自愿购房的行为,首付款比例、购房款的支付方式、上市交易的约束条件、物业管理、违约责任等内容予以明确。《购房合同》格式以省住建厅、省工商局或上级主管部门制定的合同范本为准。付清全部购房款后,向房屋、土地登记机构申请办理房屋、土地登记,房屋登记部门应当在《房屋所有权证》房屋性质栏中注明“保障性住房”字样,在附记中注明“有限产权”和“准予上市交易”的时间。

第三十九条个人购买的保障性住房,按照经济适用住房政策进行管理。购买的保障性住房可以由直系亲属继承,但5年内不得直接上市交易,也不得进行转让、赠予,一经发现,立即收回保障性住房。购房人因特殊原因确需转让的,只能出售给符合保障性住房购买条件的家庭或由政府优先回购,但必须按照相同地段普通商品房与保障性住房同期出售价差补交土地收益等价款后,方可上市交易。

第八章退出管理

第四十条承租人租赁合同期满需要续租的,应在合同期满前3个月提出续租申请,经园区规划建设局审核符合条件的,签订续租合同。

承租人在合同期满没有续租或者终止租赁合同的,应当腾退保障性住房。确有特殊困难的,可以给予3个月过渡期限。拒不腾退或者逾期不腾退的,按照合同约定处理或依法申请人民法院强制执行。

第四十一条保障性住房租赁(资格)实行年度复审制度,由社区(村委会)、汉庄镇、金盛公司、经济发展局、社会事务局、规划建设局等部门联合复审,复审仍符合租赁资格条件的,继续履行租赁合同;复审不符合租赁资格条件的,终止租赁合同,退出租住房屋,若不能退出房屋的,按市场价收取租金。不符合租赁资格条件的情形为:

(一)承租人通过购买、获赠、继承等方式在本区内获得其他住房的;

(二)承租人在租赁期内超过政府规定的收入标准的;

(三)承租人已不在本区就业和居住的。

第四十二条保障性住房承租人有下列行为之一、且拒不整改的,园区规划建设局有权解除租赁合同,收回保障性住房,并将其行为记入信用档案,在5年内不得再次申请保障性住房:

(一)提供虚假材料等欺骗方式取得保障性住房的;

(二)转租、出借的;

(三)擅自改变房屋结构或者使用性质的;

(四)无正当理由连续闲置6个月以上的;

(五)拖欠租金或者物业服务费累计6个月以上的;

(六)在保障性住房中从事违法犯罪活动的;

(七)违反租赁合同其他约定的。

第九章物业管理

第四十三条成片建设的保障性住房小区,由金盛公司选聘的专业物业服务公司、专业管理机构提供物业管理服务。物业管理服务机构在选聘物业服务人员时,同等条件下,优先聘用小区住户。

第四十四条承租人、购买人应当爱护并合理使用房屋及附属设施,严禁改变房屋结构,不得擅自对房屋进行装修。房屋或附属设施损坏的,应当负责维修或赔偿。

第四十五条保障性住房物业管理收费标准,参照园区相同户型物业管理收费标准,给予适当下调,经发改部门核批后执行。保障性住房的业主、承租人应当按照物业服务合同、租赁协议的约定,按月足额交纳物业服务费用。

第四十六条施工单位应当依法按照保修期限、范围承担保障性住房的保修责任;可以自行组织维修,也可以委托其他单位进行维修。

第四十七条保障性住房应当按照规定交存专项维修资金,专项维修资金在租赁期间由建设方(产权人)承担,房屋出售时由购买方承担。专项维修资金收取标准统一按照建筑安装工程平均造价6%的标准交纳,建筑安装工程平均造价标准由园区管理委员会合本地建安成本确定并向社会公示。专项维修资金依据相关规定专项用于共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新、改造。

第十章监督管理

第四十八条园区规划建设局、园区社会事务局、经济发展局应在“十二五”期间建立住房保障管理信息系统,完善保障性住房及保障对象档案,详细记载规划、计划、建设和住房使用、运营及承租人的申请、审核、轮候、租赁、退出和违法违约情况等有关信息,动态监测住房保障对象家庭人口、住房和经济状况变化等情况。

第四十九条园区规划建设局、园区社会事务局、经济发展局应当组织对承租或购买保障性住房人员履行合同约定的情况进行监督检查,有关单位和个人应当予以配合,如实提供资料。在监督检查中,园区规划建设局有权采取以下措施:

(一)2名以上工作人员在至少有1名成年家庭成员在场的情况下,可入户检查保障性住房使用情况;

(二)对居住违规行为予以制止并责令改正。

第五十条承租人隐瞒或伪造住房、收入等情况,单位为申请人出具虚假证明材料,骗取保障性住房的,由有关部门对承租人和直接出具虚假证明材料的主管人员及直接责任人依法依纪追究责任。

第五十一条房地产中介机构接受委托,代理保障性住房转借、转租,或者代理未经审核同意的保障性住房转让的,由相关部门依法对其进行处理。

第五十二条保障性住房的规划、计划、建设、分配、使用和管理工作接受社会监督。有关部门接到对违法违纪行为进行投诉、检举的,应当依照各自职责及时核实并作出处理。

第五十三条园区投资建设的保障性住房租金收入和售房收入实行收支两条线管理,全部专项用于偿还贷款、日常维护和运营管理。违法违规收取、贪污、挪用保障性住房租金收入和售房收入的,依法予以处理。

第五十四条园区规划建设局、园区社会事务局、经济发展局及其主管部门、其他有关行政主管部门工作人员违反本实施细则规定,玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊、索贿受贿或者侵害保障性住房申请人、承租人、购买人合法权益的,由其所在单位或者上级主管部门给予行政处分;构成犯罪的,移交司法机关依法追究其刑事责任。

第十一章附则

第五十五条本实施细则由园区规划建设局负责解释。

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