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保山工贸园区保障性住房运营管理实施细则
2019-09-02 12:58  

 

第一章总则

 

第一条为进一步加强保山工贸园区管理委员会保障性住房运营管理工作,确保住房保障工作可持续发展,根据《云南省公共租赁住房管理暂行办法》、《保山市保障性住房建设管理实施细则》、《云南省公共租赁住房出售出租收入征收使用管理暂行办法》、《保山市廉租住房公共租赁住房出租出售收入管理暂行办法》、《保山市保障性住房建设工作领导小组办公室关于做好城镇保障性安居工程建设分配管理运营等有关事项的通知》(保障办发[2014]5)等有关规定,结合保山工贸园区实际,制定本实施细则。

第二条本细则所指的公共租赁住房,是指政府提供财政投入和政策支持,限定套型建筑面积标准,按照合理标准组织建设,或通过长期租赁等方式筹集,按照当地政府规定的供应标准,面向符合条件的群体供应的保障性住房,包括公共租赁住房。

第二章管理

 

第三条保山工贸园区规划建设局(以下简称规划建设局)负责公租房审批,保山金盛工业开发有限公司(以下简称金盛公司)负责投资建设运行管理。

第四条规划建设局管理职责:

()负责与园区财政局制定准入标准,收租标准及商业性租房标准;

()负责对申请进行最后审核,并公示结果,发入驻通知书;

()负责建立住房保障管理信息系统,对保障性住房申请人进行动态管理;

第五条金盛公司的管理职责:

()共建还贷资金池:建立保障房本息还贷资金专户,三金(三金为:养老保险金、医疗保险金、失业保险金)收入、保障房租金收入、保障房先租后售收入、配套商业租售收入、停车位租售收入等全部进入还贷资金专户,优先保障银行还贷,由金盛公司、园区财政局共同管理;过渡期暂定三年,三年后资金专户按照还款计划正常还贷。

()负责制定保障房先租后售、配套商业销售等方案,并拟定租赁合同、销售合同等标准合同;

()三金收取及银行还贷:三金收入是银行还贷的主要还款来源,项目竣工验收移交入住前,向租用方收取进入银行还贷资金专户,差额部分通过编制租售方案、银行还贷方案经园区管委会审批后尽量通过项目自身补足,如仍有缺口通过政府财政调节差额补足,确保银行还贷。

()在园区规划建设局完成审核、公示后,金盛公司负责分配;

()负责办理房屋销售、土地证、房产证等相关手续;

()负责按照市场测算制定房屋销售、租赁、配套商业销售及物业管理等收费标准及物业服务范围和内容,并提交政府相关部门审批。

()负责对商业出租、出售的房屋进行动态管理,适时更新商业出租、出售台账。

 

第三章运营公司

 

第六条保山金盛工业开发有限公司(以下简称金盛)对保山工贸园区保障性住房运营管理。

第七条金盛公司具体运营职责有:

()配合规划建设局做好保障性住房的宣传、申请、分配及退出管理工作,实时掌握保障性住房使用动态信息;

()按照规划建设局要求,做好保障性住房的出租、出售、物业服务等合同的签订,并报规划建设局审核、备案,同时配合完成相关证件的办理工作;

()根据规划建设局的审核,明确租住对象及租住情况,建立独立档案,做到“一户一档”;根据规划建设局确定的专项维修基金及各项补贴、费用的标准及范围,做好租金等费用的收取工作;

()按照规划建设局要求,拟定物业管理标准,拟定物业管理服务合同范本,指导管理公司开展物业管理工作,并进行全程监管;

()受理承租人、业主、地方政府的举报和投诉,并及时协调处理。

()提前介入项目建设过程管理,从方便管理、节约成本的角度,提出项目设备、设施等配套要求及意见,并参与项目建成后的验收和交管等。

 

第四章物业管理

 

第八条金盛公司委托有资质的物业公司,对保山工贸园区公共租赁住房小区提供物业服务及管理。

第九条物业公司应当与租户或业主共同创建和谐物管,使保障性住房小区的物业管理达到规定标准的同时,应当做好以下工作。

()结合其管理的物业情况,制定有针对性的物业管理方案,建章立制,配备与该建设区规划规模相当的管理所需的人力、物力;

()依约对物业共用部位和共用设施设备进行养护、管理,并维护相关区域的环境卫生和秩序;

()受理保障性住房维修的报修申请,协助做好施工监督、竣工验收、现场管理及物业租赁、移交等工作;

()协助金盛公司办理保障性住房住户的入住、退出等相关手续,建立保障性住房租住的相关档案;

()开展日常巡查,加强房屋安全监督,发现住户违章搭盖、改变房屋用途或擅自拆改房屋的行为应当及时制止,并按规定报告运营公司处理;

()处理承租人或业主对其的投诉、举报,并及时进行整改;

()指导承租人正确使用房屋及其配套设施设备,监督承租人,不得对室内进行二次装修或对室内设施设备进行改装;

()承租人进入、退出时,认真清点物业情况;

()与管理规划建设局配合,做好租户动态管理工作,并定期编制租户动态管理报表;

()发现住户有以下情形之一的,应当及时书面报告金盛公司,情节严重的向有关政府部门报案;

1、取得保障性住房半年内未入住或将承租的保障性住房无故空置超过三个月;

2、保障性住房发生转租、转让、出租、调换等情况;

3、未按规定办理入住登记,居住期间人员变动;

4、承租人在租赁期限内因使用不当造成资产功能障碍或损坏的,或有意损毁保障性住房配套设施的;

5、承租人拖欠三个月租金及物业管理费的;

6、承租人改变保障性住房用途且拒不整改或利用保障性住房从事违法活动的;

7、其他违反各级政府部门关于保障房租住管理规定的情形。

(十一)承担其他委托事项。

第十条保障性住房竣工交付承租人使用30日前,规划建设局和金盛公司共同完成物业共用部位、共用设施设备、物资的惩戒查验清点工作,并及时建立相应台账。

第十一条保障性住房小区内的物业服务人力配备由物业公司按照行业规范要求落实,应优先聘用保障性住房住户中符合条件的待业人员。

 

第五章资金管理

 

第十二条根据《保山市廉租住房公共租赁住房出租出售收入管理暂行办法》公共租赁住房出租、出售收入由保山市金盛公司按期统一收取,并严格执行收支两条线,进入园区财政局资金专户,根据相关协议优先用于偿还贷款。

第十三条金盛公司将每年还款计划上报保山工贸园区管委会,按年度保障房总预算占计划比提的土地出让总收入的5%、房地产税收的10%、住房公积金的增值净收益部分等资金及时拨入金盛公司资金账户,优先用于偿还贷款。

第十四条物业公司根据管理公司的要求,做好物业管理服务的核算、收取,并配合管好用好该资金。物业管理费由物业公司收取,并作为该公司主营业务收入,正常纳税,不纳入财政收支两条线管理,缺口资金由物业公司上报金盛公司并从租金中提取。

笫十五条金盛公司建立公共维修基金专户,对公共维修基金进行管理。进行出售的公共租赁住房,公共维修基金在售房时由购房者按规定缴纳;进行出租和产权置换安置的公共租赁住房,公共维修基金由政府设立专项资金进行拨付。

 

第六章使用与维护

 

第十六条保障性住房竣工验收交付时,金盛公司应当向物业公司提供《业主(租户)手册》以及共有部门、设备设施等资产清册,并制定保障房专有部分资产、设备设施赔偿标准。

第十七条保障性住房室内的资产、配套设计设备超过使用年限需重新装修、更换或需对房屋进行维修改造、增加设施设备的,由金盛公司提出申请,待管理规划建设局审批后统一组织实施。

第十八条保障性住房保修期满后,专有部分的维修责任由金盛公司承担,共用部位和共用设施设备的维修、养护、管理责任等,金盛公司从公共维修基金专户中拨付专项资金用于维修。

 

第七章监督管理

 

第十九条规划建设局定期或不定期对金盛公司委托物业公司管理的小区进行抽查,对住户投诉的及时通报物业公司进行整改。

 

第八章相关责任

 

第二十条规划建设局及金盛公司工作人员在履行工作职责中有玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊等行为的,对责任人予以处罚;构成犯罪的,交由司法机关追究刑事责任。

 

第九章附则

 

第二十一条本办法由保山工贸园区划建设局负责解释。

第二十二条本办法自发布之日起施行。

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